近期,啟城投资(Ascent Real Estate Investors)与颢腾投资(Sigma Delta Partners Investment )联合著名境外机构投资者斥资13.4亿美元,对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略性收购,这是继京东27亿元全资收购位于海淀区中关村的翠宫饭店和今日头条斥资90亿元收购大钟寺中坤广场,海淀区两个月内第三宗商办大动作。大型科技企业、外资接连几番大宗交易给北京商办市场带来“回暖”迹象,活跃的交易背后,暗藏哪些玄机,又为下一步投资选址释放出了怎样的信号?
信号一:政策松绑,外资入境引发商办投资热
2019年开年的3个月,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元,其中以国际私募巨头黑石为首的买家已撒出200亿收楼,占比六成,大有抄底之势,一方面表明“限外令”逐步松绑,另一方面则说明中国的市场环境发生了很大的变化。
外资入华抄底不是最近的事,兴起于2004年,2005年达到高峰,之后,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。2015年,“限外令”正式松绑,从2019年的外资并购数据来看,外资买楼的劲头势不可挡。
与此同时,中国商办市场正在从增量时代转入存量时代,经济发展也已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,中国强大经济体的稳定性,为存量市场环境下的商业地产提供了可靠的增值空间,嗅觉敏锐的外资PE选择这个时期进入,也为后期的退出预设了良好的交易前景,带动新一波商办投资热潮。
信号二:高出生、快成长,中关村成商办投资焦点
新一轮商办投资热大幕拉开,中资外资相继出手置业海淀,让中关村站在了商办投资热潮的风口上。海淀稳定而强劲的经济大势驱动商办市场持续繁荣。2018年,海淀区GDP总量突破6400亿元,经济总量和对全市经济增长的贡献荣获北京市双第一,科技型企业共计14.86万户,占北京市的27.22%,排名第一;总部企业1035家,占北京市的30.2%,位居全市第一;独角兽企业占全国五分之一,居北京首位。
聚合了五个“第一”的海淀区,拥有着大量优秀的科创人才和潜力巨大的市场,成为科技企业追梦的“理想国”。据统计,2018年海淀区平均每天诞生50家科技企业,全年新增注册科技型企业1.8万家;国家级高新技术企业总数历史性突破1万家。即使在2018年大环境不景气、商办市场成交量下滑的情况下,中关村商圈增长依旧,空置率迎来新低—0.7%。先后吸引了京东、今日头条及外资收购的中关村,受限于“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策,已然无法提供更多商办空间和商办投资选择。
高出生、快成长的科技企业为海淀商办市场带来大量的置换需求,亦为趋于饱和的中关村商圈带来“超载”压力。产业外溢是必然趋势,谁将占据海淀发展的下一个发展C位?谁就是企业选址投资的新宠儿。
信号三:产业北移,锁定下一个发展C位
在《海淀分区规划(2017年—2035年)》中,海淀区将形成两横一纵三轴格局、一带一核多极体系的城市空间结构,聚焦中关村科学城建设,同时发展永丰、上地、东升等多极体系扩容核心区,产业重心向北转移,海淀北部区域成为未来发展的战略腹地,区域将成为下一个科企的必争之地,也为企业选址投资提供了新选择。
与此同时,百度、腾讯、新浪、网易组成后厂村“F4”,华为、IBM等2000余家科技龙头纷纷进驻海淀北部区域。沿着北清路所发展的北部产业带,已全面趋于成熟。中关村大街高端创新集聚发展轴与北清路前沿科创发展轴在永丰产业基地交汇,海淀北部区域下一个发展极跃然纸上。
E_ZIKOO智慧谷项目区位图
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