“我好久没遇到风水先生了。”
7月初，在北京国贸CBD商圈某写字楼，某房产经纪公司的租售人员黄明(化名)告诉21世纪经济报道记者。黄明有三年多的写字楼租赁从业经历，主要业务范围在国贸CBD商圈，他的客户主要是办公需求在300平方米以下的中小企业和创业公司。
黄明告诉记者，2017年高峰的时候，他几乎每天都要带看一到两次，而当时几乎每个月，他都能遇到带着风水先生来看楼的企业主，“我那时候挺讨厌这些先生的，格局，朝向，装潢，好像不挑点毛病就不好意思收钱，谈坏了我不少单子。”
情况从2018年下半年开始逐渐发生了变化，北京和部分一线城市的产业地产开始表现低迷，部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率持续下降。
黄明对此感受颇深，“带看少了不少，一天最多一次，偶尔会带看两次。租金也差不多从接近7元/平方米/天降到了报价6元出头，成交价则往往不到6元。”在入住率上，黄明告诉记者，他常带看的几栋楼，2017年、2018年的入住率能有8成，现在差不多7成左右。
实际上，一些一线城市，写字楼空置率提升的现象已经出现，未来是会演变成结构调整为主、与逆城市化潮流相结合的写字楼“去中心化”，还是任由高成本持续“挤出”中小企业?两个不同的方向，考验着市场管理者的决策能力和勇气。
一线城市写字楼空置率上升
国贸CBD商圈被认为是北京传媒、文化和综合服务业产业的聚集地。由于浓厚的商业氛围、发达的交通和附近相对年轻的居住人群，这里过去几年集聚了大量顺应“风口”的创业企业。其中，互联网金融企业曾是这里的主角，租户成交面积占比一度超过30%。
大潮退去，裸泳者逐渐现身。
记者在黄明带看的过程中看到，不少企业早已人去楼空，门口贴着“招租”字条的办公室里，不乏培训、健身等曾经的风口行业。
其中一栋写字楼的20层，曾有三家分别是艺术、留学和幼教的教育培训扎堆聚集，而现在只有一家留学机构尚在运营。而在楼上，一家健身私教工作室，也已贴出了“招租”字条。
不仅是北京，在创业氛围更加浓厚的深圳，类似的情况同样存在。
“(这一层)除了我们和一家食品公司，剩下的公司全换了”，深圳一家直播公司的高层小宇(化名)告诉记者。小宇所在的公司旗下有超过一千名主播，主要在陌陌直播等平台直播。
2017年11月，小宇的公司租驻进入福田区的某商业、办公综合体，大约600平方米的办公室，算上物业费的租金在每个月13万左右。小宇介绍，当时他们所在的楼层有七个单元，除他们外入驻有四家公司，分别是一家私募机构、一家小额贷款公司、一家做食品的和一家主营业务是排队等位、餐位预订的创业公司。
其中小宇印象最深的是那家小额贷款公司，2019年春节前尚正常办公，节前还贴出了放假通知，节后就不知所踪。
对此，一位长期观察北京写字楼市场的分析人士认为，在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场造成最大影响的，就是规范文娱行业税收秩序、互联网金融整顿和联合办公收缩。
其中，联合办公企业的发展，尽管相比前两者受关注度不高，但对写字楼市场也有较大影响。
此前，被戏称为“二房东”的联合办公企业，曾被视作写字楼和产业园区空置救星，大量进驻北京的乙级写字楼、创意园区和改建厂房。但很快陷入互联网企业抢规模的“烧钱魔咒”，经历了短暂的高速膨胀期后，从2018年开始，行业关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出。
以北京为例，写字楼市场监测机构“楼库办法”的数据显示，受联合办公退租影响，丽泽商圈空置面积从去年四季度的24%，大幅上升至今年一季度的33.1%。
而从整体数据来看，高力国际近期发布的数据显示，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%，去年同期的这一数字为13.6%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值。
世邦魏理仕的一份数据则显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。
产业地产困境
6月26日，在全联房地产商会写字楼分会主办的第11届中国产业园商务区发展论坛上，有来自开发商的演讲者喊出了“北京产业地产已死”的口号。
一般认为，产业地产是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等为开发对象的产业形式。从办公属性来讲，又可分为以写字楼为代表的标准化办公产品，和以产业园为代表的非标准化办公产品。
是什么让从业者喊出了如此悲观的口号?上述分析人士用“政策收紧、供需失衡”，来向21世纪经济报道形容北京产业地产当前的困境。
其中的政策持续收紧，上述人士指出，涵盖了产业地产的商业、办公、研发、工业等各个分支。一是北京市2017年3月推出的“限商”政策，对商业、办公类项目限售。据统计，政策发布后的21个月，北京商办网签6002套，环比暴跌94%。二是2019年5月，北京市再在研发、工业项目领域发文，要求建设单位不得分割销售研发、工业项目，产业地产迎来全面“持有时代”。
不过，由于与经济发展形势密切相关，写字楼市场在供需层面的变化更为受人关注。
其中，供给持续增加，被认为是部分地区空置率上升的重要原因。机构数据显示，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测，下一个五年，平均新增存量将达到670万平方米/每年。
而在需求侧，一些观点认为，在北京等一线城市，由于各种原因导致的高地价、高租金、高成本所带来的“挤出”效应，已经严重影响了小微企业和创业企业的发展。叠加短期经济形势的因素，共同造成了需求乏力的局面。
有北京高档写字楼的招商负责人告诉21世纪经济报道，这类现象，既是“挤出”，其实也是“挤泡沫”，她所在项目已经不再对联合办公和P2P企业招租。
这位负责人表示，随着北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢至非核心商圈以及乙级写字楼的趋势，或还将持续。
小企业“外溢”
但并不是所有人都如此悲观。
也有一种观点认为，“挤出”并不意味着死亡，反而是一线城市的产业地产，甚至城市“去中心化”的契机。
这种观点认为一线城市仍然是创业环境最好，氛围最为浓厚的地区。以北京为例，官方数据显示，2018年，北京全市国家高新技术企业达到2.5万家、增长25%，平均每天新设创新型企业199家。
21世纪经济报道记者则观察到，随着我国城市发展模式的进一步转变，在一线城市，产业发展正在寻找各种新的空间载体。
工厂改造是一类主要途径。小宇告诉记者，他的一家竞争对手，就在2018年搬去了一个厂房改造的办公空间，不仅空间充裕，价格低廉，甚至有余力在第二层布置了大量的直播间，让主播们可以不用在家直播。
北京一家闲置农庄共享平台的创始人钟鹊飞告诉21世纪经济报道记者，北京允许闲置农村宅基地出租后，她的平台已经为多家艺术工作室、教育培训机构解决了画室、夏令营基地的场所租赁需求。
“城市的消费需求正在前所未有地细分，定制化、小型化的空间需求开始不断崛起。传统的空间载体要么难以满足，要么太贵，这是我们的机会”，钟鹊飞表示。但她同时告诉记者，由于土地利用性质的问题，类似的合作在合规性上存在问题。她希望未来政策可以更好地解决农村土地入市的问题。
一家商业地产五大代理行的高级董事在接受21世纪经济报道记者采访时表示，北京、上海的办公市场是非常成熟的，完全是供求关系在决定售价和租金，“租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素”，在一线城市小企业开始外溢的过程中，由于市中心的建设用地指标不断压缩，一些核心区域的竞争可能会更加激烈。
|
