最近，顶着“长租公寓海外第一股”光环上市的蛋壳公寓摊上事了。
原来，从3月1日至今，深圳市消费者委员会投诉咨询部累计接到市民针对蛋壳公寓的投诉219宗，主要集中在消费欺诈、合同纠纷、强制退租等类型。对此，深圳市住建局已明确表态，将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全和违建等问题，一旦查实，严格处理。
目前，蛋壳公寓已配合住建部门要求，提交租赁合同、业务规范、投诉处理以及报道涉及的租户个案情况等资料，并接受对公司房源进行现场核查。事实上，蛋壳公寓面临的麻烦远不止如此。
4月30日是其发布2019年财报的日子，同一天却被曝出旗下App被苹果应用商店下架。对此，蛋壳公寓方面回应称，App被下架原因已查明，某美国软件公司向苹果应用商店投诉，质疑蛋壳公寓App有2张供应商提供的图片使用其软件制作，但未得到有效授权，涉嫌侵犯其知识产权，随后蛋壳公寓App被苹果应用商店下架。
如果说蛋壳公寓App被下架只是发展过程中的一个小插曲，犯下低级错误尚且情有可原，其产品和服务长期饱受诟病，那就远超小插曲范畴，不得不让人质疑其运营模式或存在一定缺陷。
在我看来，今年以来，蛋壳公寓反复被用户投诉，不是这届用户有意刁难它，而是它自身的各种神操作惹众怒。比如，疫情期间，不少用户吐槽道，蛋壳公寓一方面向房东申请免租，一方面又不减免租客租金，两头薅羊毛的鸡贼举动不仅引发租客在线吐槽，也遭致房东强烈不满，纷纷加入到维权行列。
当然，蛋壳公寓吃相难看的根本原因在于长租公寓行业商业模式并不成熟，具体表现为：收房成本和运营成本居高不下，加上没有清晰的盈利模式、资本市场转冷后融资难度加大等不利因素，导致公寓运营方时刻面临因经营不善而资金链断裂的风险。
长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客为了省钱，往往选择半年付甚至一年付。
收房成本再加上后续运营，使公寓运营方临较大的成本压力，亏损几乎是常态，即便不亏损也难以狠赚一笔，不得不依赖资本输血，资金实力薄弱的玩家被无情地拍在沙滩上，整个市场经过洗牌后只剩下一地鸡毛。尽管蛋壳公寓已跻身为行业头部玩家，但日子也好过不到哪里去。
别看近年来蛋壳公寓营收保持快速增长势头，但陷入增收不增利的窘境，说白了就是连年亏损。过去三年（2017-2019），其分别净亏损2.7亿元、14亿元、34亿元，三年亏损51亿元。为了稳定现金流和获得更多资金支持，蛋壳公寓选择上市融资之路，今年1月在美国上市。
明眼人都看得出，蛋壳公寓年初上市是不得已为之，暴露出其对资本渴求的迫切和资金接力难以为继的无奈，急需用上市来一次自我救赎。不可否认，蛋壳公寓上市后暂时不用为募集扩张本钱而发愁，但并不代表其可以高枕无忧，相反仍面临不小的潜在隐忧。
其实，长租公寓行业真正让人眼前一亮的创新点并不多，运用金融手段算一个。蛋壳公寓主要资金来自租金贷，招股书披露，2017年至2019年9月底，其来自金融机构的预付款分别为9.4亿元、21.3亿元和31.1亿元，租客预付款分别为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元。由此可见，租金贷预付款占比均在80％以上，成为蛋壳公寓不断扩张的最大资本。
乍看之下，“高进低出”与租金贷相辅相成，让房东、租客实现双赢，实则蕴藏着巨大的经营风险。因为这属于典型的利用资金池来运营长租公寓的模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，加上现阶段对公寓运营方缺乏强有力的约束力，最终会导致房东、租客损失惨重。
用人话来说，就是长租公寓在日常经营中面临出租率波动、租期短等不确定性因素。只有当房屋出租率高且租客流动性大时，才能实现盈利，而一旦没有稳定客源，导致出租率下降，再加上租期变短，很容易发生爆雷现象，滋生一大批不良企业。
遗憾的是，目前，房屋租赁行业既缺乏法律化约束，也没有押金保障制度或担保金制度。这意味着，如果企业倒闭，房东、租客权益将缺乏相关保障，前者收不到租金、后者无家可归，对行业整体信用产生消极影响。
因此，我呼吁监管部门尽快出台或完善针对房租租赁行业尤其是长租公寓租金贷的相关政策和法律法规，补上制度漏洞，既能充分保障房东、租客正当权益，又能促进行业有序良性发展。
除了自身面临风险大、盈利难之外，蛋壳公寓等玩家还面临来自外部与日俱增的竞争压力。万科、龙湖等地产巨头纷纷杀入，它们的优势在于手握大量优质房源，有利于控制成本、降低风险，加上地产巨头大多资金实力雄厚，比公寓运营方拥有更多扩张筹码，使后者不敢掉以轻心，甚至被压得喘不过气来。
对了，蛋壳公寓将于6月10日发布今年Q1财报，不出意外，增收不增利的一幕或将再度上演。只不过，受疫情影响，其营收增速可能不尽如人意，逊色于往年同期。作者：龚进辉
